許多施工單位認(rèn)為，總價包干就是“鎖死”工程量，結(jié)算時工程量增加，但費用不增加。而單價包干工程量可調(diào)整，結(jié)算時更“占便宜”。
總價包干需要考慮影響結(jié)算額的工程量、綜合單價、工程變更、價款調(diào)整，其中綜合單價、工程變更、價款調(diào)整這三項，總價合同與單價合同沒有區(qū)別。總價合同與單價合同的區(qū)別在于工程計量，工程量由甲方提供，結(jié)算時按圖紙計算工程量。若招標(biāo)時施工單位已經(jīng)核對了工程量，結(jié)算時工程量變化由施工方承擔(dān)，結(jié)算時不再核對工程量。
非國有投資項目，特別是房地產(chǎn)交易市場，多采用非標(biāo)清單計價，固定總價與清單計價的固定總價有很大差別。就當(dāng)前房地產(chǎn)市場交易模式下討論，總價包干比單價包干合適。下面我們結(jié)合案例進行分析：
案例：某住宅項目采用單價合同結(jié)算的弊端
某房地產(chǎn)住宅項目，為多層建筑，招標(biāo)時采用模擬清單，項目建筑面積18萬平方米，合同價3.5億元。施工圖紙收到后進行清標(biāo)，甲乙雙方核對工程量，簽訂固定總價包干合同。其中，合同約定工程變更小于5000元結(jié)算時不計算；人工和材料價格變化不調(diào)整；措施項一次性包死，結(jié)算時在任何情況下都不進行調(diào)整。
合同約定，清標(biāo)過程中由施工單位充分考慮報價，結(jié)算時漏項缺項提出修改意見，若沒有修改意見，則視為施工單位已經(jīng)包括在其它單項中。
最終成本核算分析得出以下結(jié)論：
談價議價環(huán)節(jié)的消耗量變化
甲方在招標(biāo)時，感覺施工單位報價較高。進行談價議價后調(diào)整報價。鋼筋分項是費用占較大的項，甲方從人、材、機綜合單價分析表中得知，施工單位報價鋼筋清單項材料價填報4023.82元/噸（如下圖），通過調(diào)研市場價格，甲方得知鋼筋市場價3500元/噸，于是把此項列為重點談判突破口。
甲方談判人員要求施工單位解釋鋼筋分項的材料費組成，而施工單位回復(fù)：“鋼筋購買價格3500元，損耗率7%約280元，漲價風(fēng)險220元，其它材料20元”。
甲方談判人員查找定額中鋼筋損耗約2%~3%，以報價偏高超出正常消耗量為由，要求施工單位降低綜合單價。施工單位不肯讓步，甲方以議標(biāo)不通過手段，迫使施工單位領(lǐng)導(dǎo)出面讓步。
通過計算，鋼筋項目總用量9000噸，降低2%報價損耗率，即9000*4%*4023.82＝144萬元。而其它填報較低消耗量的清單項甲方不予調(diào)整增加，這樣實際是挑報價毛病的方式“砍”總價。
設(shè)計變更調(diào)減施工單位虧損
在施工過程中，甲方下達設(shè)計變更單，室內(nèi)墻面水泥砂漿原20mm厚變更為15mm厚，項目整體18平方米，墻面面積約37萬平方米，甲方以變更為由調(diào)減該項合同額的1/4，原報價25.64元/m2，370000*25.64*0.25＝237萬元。
結(jié)算中施工單位不服，不應(yīng)該扣減237萬元。理由是報價表中室內(nèi)墻面水泥砂漿25.64元/m2本身報價就是虧損的，施工時抹灰班組分包是22元/m2，砂漿材料價格約7元/m2，做下來成本價格應(yīng)該30元/m2。而設(shè)計變更只是厚度變化，實際抹灰過程中，抹灰班組分包的價格厚度減少，分包結(jié)算并不減少，施工成本是一樣，所以，扣減合同額不合理。
甲方委托第三方咨詢公司審計，咨詢公司對設(shè)計變更沒有計價依據(jù)，認(rèn)為扣減1/4的價格是依據(jù)消耗量同比增減原理。在施工單位看來，抹20mm厚與抹15mm厚，基層處理的人工、材料是一樣的，所以同比扣減不合理。但最終施工單位拿不出結(jié)算依據(jù)，只能承認(rèn)咨詢公司扣減辦法。
外墻涂料設(shè)計變更的影響
清單報價中外墻為真石漆，在外墻裝修時設(shè)計變更為同顏色的彈涂涂料。設(shè)計變更下達施工單位以后，因為清單中沒有對應(yīng)的彈涂涂料價格，要現(xiàn)場雙方議價，通過認(rèn)質(zhì)認(rèn)價的方式確定。
經(jīng)過兩輪談判以后，施工單位申報彈涂涂料價格為45元/m2，而甲方讓涂料***分包人報價為32元/m2，施工單位對該報價不認(rèn)可。
甲方以施工單位虛報價格為由，此項改變?yōu)榧字阜职o總包服務(wù)費2%，用專款專用的方式解決變更問題，以涂料***分包人報價為32元/m2，再加0.64元的總包費，確定綜合單價為32.64元/m2。
經(jīng)過分析，原清單中外墻真石漆報價84.81元/m2（如上圖），利潤約25%，設(shè)計變更后甲方給的總包服務(wù)費還不夠外架租賃費用，利潤為零。外墻面積為14萬平方米，按報價清單利潤計算為21元/m2，外墻面變更以后，實際項目利潤減少約294萬元。
單價合同帶來的風(fēng)險分析
經(jīng)過成本核算分析，談價議價環(huán)節(jié)、外墻抹灰設(shè)計變更、外墻真石漆改為甲指分包，這三項總差價675萬元，約占總造價的2%，項目在施工過程中材料漲價約4%，項目整體賬面是沒有賺錢。
談價議價環(huán)節(jié)、外墻抹灰設(shè)計變更、外墻真石漆改為甲指分包，這三項清單報價的明細(xì)報價有偏差，甲方盯著報價漏洞對圖紙進行優(yōu)化。若是總價包干施工單位把報價分析表隱藏在合約外，就降低了甲方圖紙優(yōu)化的風(fēng)險。
總結(jié)
在交易環(huán)境不同的情況下，總價包干和單價包干的解釋也不相同，合同拆分顆粒度越細(xì)，控制造價偏差越小，施工單位利用顆粒度劃分不清楚在施工過程中簽證增價，而房地產(chǎn)的甲方利用拆分顆粒度來控制成本，細(xì)化顆粒度減少施工單位的結(jié)算價款。可以把一些甲乙雙方在施工過程中的爭議（如下圖）分析：
通過分析以上四個問題，我們可知，施工過程中總價合同多是因為一些變量出現(xiàn)問題。所以，總價合同不管是甲方提供工程量，還是施工單位核對工程量，都必須在確定合同價格時核實。特別是私企的預(yù)算人員，投標(biāo)時人手緊張，容易忽略核實工程量的任務(wù)，導(dǎo)致工程結(jié)算時非常被動，本來在投標(biāo)時可以委托第三方核實工程量，花小錢就能排除隱患，結(jié)果冒著巨大的風(fēng)險，拖到工程結(jié)算時才發(fā)現(xiàn)因總價包干虧損，最后無法補救，只能承擔(dān)損失。
對房地產(chǎn)項目采用模擬清單招標(biāo)而言，報價拆分越細(xì)，施工單位面臨的風(fēng)險就越大。總價包干與單價包干相比，總價包干拆分細(xì)度較大，可降低甲方盯著報價扣減的風(fēng)險。所以，工程結(jié)算時總價包干比單價包干合適。
總價包干項目與單價包干項目，
哪一個對工程結(jié)算更加有利？
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