“今年以來，隨著各地出臺多項穩定房地產市場政策，房地產市場總體下行態勢趨緩。”8月15日，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉在國新辦舉行的新聞發布會上稱，當前房地產市場整體處于筑底階段。隨著房地產市場長效機制不斷完善，因城施策效果逐步顯現，房地產市場有望逐步企穩。

　　市場預期減弱→房價修復動力不足

　　國家統計局8月15日發布的數據顯示，7月，70個大中城市中，房價下降城市個數略增，一線城市商品住宅銷售價格環比微漲，二三線城市環比整體呈降勢。7月，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.1%轉為持平；二手住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均下降0.3%，降幅均與上月相同。

　　國家統計局城市司首席統計師繩國慶介紹，7月，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲的城市數量分別為30個和19個，比上月分別減少1個和2個。新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有40個和51個，比上月分別增加2個和3個。

　　從具體城市來看，成都新房價格環比漲幅排名第一，為1%，已經連續4個月領漲全國；南昌、揚州排名并列第二，為0.8%；杭州、合肥排名并列第三，為0.7%；西安排名第四，為0.6%；北京、上海、銀川排名并列第五，為0.5%。總的來說，預計熱點二線城市熱度提升會成為房地產市場持續復蘇的第二股力量。同比來看，一線城市房價漲幅回落，二三線城市降幅擴大。其中，杭州新房價格同比漲幅連續4個月全國第一。

　　從投資端來看，官方數據顯示，1-7月份，全國房地產開發投資79462億元（人民幣），同比下降6.4%。降幅比1-6月份擴大1個百分點。

　　從銷售端來看，1-7月份，商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%，同比降幅小幅擴大；商品房銷售額75763億元，下降28.8%。

　　業內人士認為，7月全國地產市場活躍度下滑，再次出現了探底現象，市場預期減弱是房價修復動力不足原因，展望后市，市場預期修復是關鍵。8月以來地方住房支持性政策仍在加碼，較寬松的信貸和調控政策下，新房項目有序復工、交房，加快房企風險化解才能修復市場預期。全國樓市政策預計將保持寬松基調，市場不穩，政策不止，“因城施策”仍是主要方式。

　　因城施策用足政策工具箱→提振市場交易

　　近期北京、上海、廣州微調相關政策，蘇州、無錫降低首付比例，廊坊取消限購、限售等，未來預計將有更多城市跟進優化房地產政策，各地“保交樓”相關舉措亦有望加速落地。據統計，截至7月末，今年以來全國房地產調控超過580次，同比增長近70%。?進入8月，全國又有多地出臺穩樓市政策，涉及限價政策、公積金貸款額度、首套房認定標準、預售政策、人才購房補貼等方面。

　　以上海為例，根據上海鏈家研究院的數據，7月份上海共成交二手房2.0萬套，環比6月1.6萬套的數據，增長了28%。7月二手房的成交金額達到了659億，比6月要增加178億。

　　數據顯示，7月套均總價328萬元/套，成交均價39429元/平，剛需成交占絕對的主導。和6月相比，7月份成交量明顯提升。可以看出，相比6月份觀望的氛圍，目前購房者入市的積極性正在恢復，說明市場修復情況樂觀。

　　推動上海7月二手房成交快速恢復的，主要原因來自于“三價就低”的政策松動。2021年8月，上海二手房貸款實行“三價就低”新政，即銀行根據合同網簽價、交易中心涉稅評估價和銀行評估價選擇其中最低的價格來審批貸款額度。這個新政對于市場的影響是比較大的。

　　合同網簽價：由買賣雙方共同商定，在房管局系統里體現的成交價格；

　　銀行評估價：銀行自身對于房產的評估價格；

　　房地產交易中心涉稅評估價：由房地產交易中心自動評估。

　　如今，這一政策出現松動，意味著購房者貸款額度變高了。對于購房者來說：評估價高了，能貸款的比例自然變高了，那么買小房子就能變成買大房子，從剛需買房，到改善置換，整個房產交易的交易市場就會活躍起來。

　　不過，從業人士觀察，評估價是有一定的提升，但不確定具體提升多少，不同地區、不同小區的幅度會有不同。

　　看看南京樓市，近日市場流傳的《關于調整南京市差別化住房信貸政策的決議》規定：南京市區（不含溧水區、高淳區）范圍內購買二套房最低首付比例調整為不低于30%。

　　當然，不止是南京，蘇州和無錫也傳出調整二套房首付比例的消息。蘇州的規定是：如貸款還清，則二套房貸款可以執行3成首付，房貸未還清則可以6成首付。無錫的規定是：房貸已結清可執行3成首付，房貸未還清可執行5成首付。

　　7月28日中央政治局會議明確提出“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求”，指明了下一步房地產政策方向。預計各地因城施策力度會進一步加大，更多城市會跟進優化房地產政策，市場預期將隨之得到改善。

　　針對近期少數地方出現的房地產項目交付問題，付凌暉說，從全國看，?房地產項目大部分施工期在兩年以上、接近交付期的房地產開發項目建設進度保持平穩，總體風險可控。

　　鉅派觀點：短期來看，房地產市場的信心修復仍需一定時間，市場調整態勢難改，預計全國商品房銷售規模同比降幅或仍較大。后續在因城施策用足用好政策工具箱背景下，房地產市場提振依然乏力的城市政策出臺力度會明顯加大，政策放松方向也將從普惠向定向人群方面發展，尤其是對于改善性需求的支持力度預計會進一步加大。對于未來的穩樓市政策，進一步調整居民按揭貸款政策，支持剛需及改善性購房將成為下階段重點，推動房地產市場交易逐漸回暖。

　　與此同時，8月15日，人民銀行開展的1年期中期借貸便利（MLF）操作和7天期公開市場逆回購操作的中標利率均下降10個基點，或將帶動房地產貸款利率下降，對于改善市場預期、提振交易都會產生一定的積極作用。